物件調査・査定

　物件調査・査定は、物件を客観的に分析し安全な取引をするために行うという理由のほかに、より良い条件での売却の可能性を探るという意味も持ち合わせています。物件の履歴や入居者（賃貸物件の場合）の履歴などのトラックレコードを可能な限り開示できるようにしておくことで、買手に対して安心感を与えることができ、より良い条件での売却の可能性を高めてくれます。
  ■物件調査・査定目次
 
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物件調査
 
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 物件査定
 
 
 
 
   
物件調査
　当社では、次のような方法で物件調査を行っております。
     
  　外観や内装、日照や環境、近隣との関係（越境など）や近隣の状況（生活施設や嫌悪施設の状況）など、目視で確認できる事項。  
     
  　生活上・使用上の注意点や決まり事、当該地域における規則などに関する事項。  
     
  　当該土地や建物の履歴（修繕など）や賃貸履歴（賃貸物件の場合における入居者の滞納や苦情の履歴、稼動状況の履歴など）に関する事項。
【買主にとって、物件や賃貸における履歴がはっきりしていることは安心材料となり、好条件での売却の可能性を高めてくれます。】
　都市計画や地区計画、建築上の制限など、法的規制に関する事項。
　電気・水道・ガス・下水道などのライフラインに加えて、インターネットやＣＡＴＶなどのインフラ状況に関する事項。
  　区分所有建物の場合、建物全体の修繕積立金残高や将来的な修繕計画、管理費や修繕積立金額の改定の予定などに関する事項。
　交通便、最寄り駅の乗降客数やバス路線、当該地域における居住者や利用者の層、商業施設などの整備状況や新規・撤退の計画、地域の歴史や特徴など、物件所在の地域性に関する事項。
　当該地域における不動産の取引頻度や価格、顧客の層など、不動産取引に関する事項。
　より詳細な物件調査が必要と判断される場合は、デュー・ディリジェンス（多面的調査）（別途費用）を行い、土壌調査や地震リスク、その他様々な調査を行うこともできます。　
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物件査定

　上記の物件調査の結果をふまえて、下記の手法を併用して売却価格の査定を行います。
   
【取引事例比較法】

 

 　近隣の類似物件が取引された価格との比較から、査定対象物件の価格を導き出す手法。

　例えば、同じ地域内の同程度の面積の土地が取引された価格や坪単価を調査し、査定対象の価格を推定していく
   
【収益還元法】

 

 　査定対象物件がどれくらいの収益を生み出すことができるのかという視点と、その地域において投資家がどの程度の利回りを要求するのかという視点から価格を導き出す手法。
　最近では、収益還元法でもＤＣＦ法（ディスカウントキャッシュフロー）という手法で査定を行うことも多くなってきています。この手法は、簡単にいうと物件が将来生み出すであろうキャッシュフローを現在価値に割り戻して価格を査定していく方法です。

　同一マンションの同階で、且つ同じ面積の部屋であっても、間取りの違いや内装デザインの違いなどから賃料が違う場合、査定価格に差が生じることになる。
　物件の修繕履歴などによって、将来的なメンテナンス費用にも差が生じるため（＝収益力に差が生じる）、査定価格に影響を及ぼすことがある。
   
【原価法】

 

 　査定対象不動産を、再調達した場合にかかるであろう費用から価格を導き出す手法 。

　例えば、築１０年の戸建の場合、現在同じ土地に同じ建物を建築した場合にかかる費用を調査し、１０年分の価値低下を織り込んで価格を推定していく。
   
　一般的に、取引事例比較法を中心に査定が行われることが多いのですが、収益還元法を用いることによって、他の査定方法だけではつけることができなかった価格を導き出すことができる場合もあります。
 
　例：接道幅が狭い旗状の土地で車庫を取ることもできなかったため、実需（自分自身で利用するために不動産を購入すること）の買手に対してなかなか売りにくい土地となっており、価格もそれに伴い低いものとなっていた。
　そこに収益アパートを建築するプランを建て、その予想される収益を投資家の期待利回り（対象となる地域において、投資家が収益物件を購入する際に要求する利回り）で割り戻したところ、実需の買手を対象とした価格よりもはるかに高い価格をつけられた。
 
　当社では、ご売却のターゲットも、実需の方、投資家、建売業者やマンションデベロッパーなど、どのような相手に、どのような方法で売却すればより良い条件での売却が可能なのか、お客様の立場に立って提案させて頂きます。
 
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