賃貸管理（プロパティマネジメント）　当社の方針／株式会社アートアベニュー

  「早く」（空室期間を少なく）、「高く」（より高い家賃で）、お部屋を成約することが大事です。しかし、「いい人」に入居していただくことも大変重要なことです。家賃滞納や契約違反等、他の入居者様に迷惑をかけるようなことがあっては、物件の運営に大きく影響することにもなりかねません。仲介手数料に依存していますと、せっかく申し込みが入ったことだし、手数料収入もはいるからなんとか審査をOKとしよう、という意識が働きます。当社は冷静に判断することができます。

  平成12年の3月1日に定期借家権が施行されました。しかし、全国の不動産業者において、定期借家権はほとんど使われておりません。当社は全国に先駆けて、施行日よりすべての物件を定期借家権で募集、契約した会社として話題になりました。オーナー様にとって有利で、リスクヘッジができる定期借家権を使わないということは、やはりプロパティマネジメントの発想の欠如であると思わざるを得ません。定期借家権であれば、不良入居者を排除しやすく、そのことで、いい環境のマンション・アパートになる可能性が高く、入居者様にとっても歓迎すべきことです。
  従来の「普通借家権」では、たとえば、滞納をして開きなおる入居者様がいたら、訴訟をして、明け渡しをするまで弁護士費用までいれると200〜300万円かかります。定期借家権であればそれを抑止できる可能性が高いといえると考えています。もちろん、定期借家権でやることによって、1円も家賃は下げませんし、その他の礼金収入も同じ条件でいたします。契約期間は逆に2年から1年に短縮しています。この方式で当社は普通に募集し、実績を残しています。

  プロパティマネジメントにおいては、オーナー様の収益の最大化を目指すために空室率をいかに下げるかということに積極的に取り組まなければいけません。空室率は「解約率」と解約毎の「空室期間」によって構成されます（下記の式を参照）。通常、「空室期間」については、誰もが気にするものですが、「解約率」については、気にもとめていないようです。いや逆に仲介の立場からいうと、解約が多いほうが貸せる物件が多くなり、手数料収入が上がるので、潜在的に解約を歓迎してしまうのです。当社では、解約が少なくなるように物件を企画し、入居者様からの各種クレーム対応には誠実に対応し、「顧客満足度」を上げることに努力しています。

当社では、オーナーズエージェント（日本初のＰＭフランチャイズ組織で藤澤が代表）の立ち上げとともに、その仕組みを取り入れてやっております。

その中で、特筆すべきはオペレーションセンターの運営です。どんなことでも、すべての入居者様はフリーダイヤル（0120−073−994）でオペレーションセンターに電話します。