企画プロデュース　当社事例／株式会社アートアベニュー

  ともすれば今までのアパート建築は、一番気を使わなければならない入居者様のことがおざなりになっていたような気がします。アパートは「商品」でオーナー様が「メーカー」、入居者様は「お客様」です。「お客様」が望むものを市場に提供すべきなのに、「メーカー」の独り善がりで勝手なものを今までは提供してきたんじゃないでしょうか？  新築時はとりあえず満室になっても、その後の長期の運用がどうであるかが大事で、長期的にみて「お客様」に支持されるものをつくらなくてはなりません。
  賃貸業界にいる我々も今までその入居者様ニーズをマーケティングして、市場に発表し、問い掛けるという努力をしてこなかったのも事実で、責任の一端は我々にもあると言えます。実感としてはちょっと、おかしいな、もっとこうすると入居者様も喜ぶな、とわかっていても、右肩上がりの経済のなかでは、入居者様も妥協して部屋を決めざるを得ず、結果、稼動率もそこそこで、オーナー様側に口を挟むことはないと安易にきていたわけです。
  しかし、時代は変わり、いいものと、悪いものの区別がはっきりしてしまうようになってしまいました。入居者様ニーズに合いたしないものはいくら家賃を下げても決まらない。逆に「いいもの」は空室率も低く押さえることができる、というわけです。

21Ｃ.住環境研究会の行なった「入居者様ニーズの意識調査」はニーズを具体的に、また優先順位を明確にしたという点で画期的な調査です。あってほしい設備・仕様を具体的に金額に変えて答えてもらったことで、本当の優先順位がわかってきました。また、間取りについてもいままでの常識が覆されてしまいました。   別ページの「必須10項目」は必ずなければならないアイテムです。この中のひとつでも欠けると、「欠点のある部屋」となってしまいます。

  間取りの企画で大事な点は、「部屋有効面積」を大事にすることです。つまり同じ専有面積でも、広くあっても意味のない「廊下」や「水廻り」の面積が多いものと、居住スペースとしての「部屋」の面積が広いものでは、家賃が変わってくる、つまり入居者様の人気が変わってくるわけです。
  また、ファミリータイプで一般的な2ＤＫタイプですが、実際にはそれほど入居者様には喜ばれてはいません。それより1ＬＤＫのほうがいいという人が過半数を超えています。しかし市場には圧倒的に1ＬＤＫは少なく、2ＤＫが幅を利かせています。この需給ギャップを狙うべきでしょう。