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1年以内にマイホームを購入するつもりですが･･････ |
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現在は家賃が月6万6,000円の賃貸住宅に住んでいます。上の子が小学校に入学する来年の4月までには、3,500万円くらいの一戸建てを購入しようと思ってます。頭金にと貯めたお金は500万円くらい。親からも援助してもらえそうですが、月々の返済額はどのくらいになりますか。住宅ローン控除でたくさんの税金が戻ってくるって本当ですか?
伊藤ともよ様(仮名)(千葉県 35歳)
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夫(35歳)、子供(5歳、2歳、4ヶ月)
年収 500万円
購入予定物件 3,500万円の一戸建て
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1.マイホーム取得のための資金援助なら、300万円まで贈与税なし！
自分の親であっても、お金をもらえば贈与税がかかりますが、マイホーム取得の場合は300万円までなら贈与税がかかりません。
伊藤様の場合、1,000万円援助してもらえるということですから、贈与税は70万円(本来は283万円)です。
2.月々の返済額を今の家賃並みにするなら、ボーナス払いは18万円に
2,000万円借り入れ、ご主人が35歳ですから25年返済で金利3.5％とします。月々の返済額を7万円にしたいということですから、ボーナス時返済は18万円。もしボーナス払いなしにすると、月々の返済額はちょうど10万円になります。
3.住宅ローン控除で戻ってくる税金は、6万円ぐらいです。
2,000万円借り入れた場合、最大では初年度20万円の税金が戻ってきます。でも伊藤様の場合、年収が500万円で小さいお子様が3人ですので、実際に払っている所得税は6万円ぐらいだと思います。よって、戻ってくる税金も6万円ぐらいです。
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住宅ローン控除ってどのくらい税金が戻るの？ |
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払っている所得税って、意外に少ないもの
今なら住宅ローン控除を受けられる期間が15年に延長されて最高で587万5,000円も税金が戻ってくる！ と宣伝されていますが、それはあくまでも税金をたくさん払っている人の場合。実際には年末のローン残高の1％分(7〜11年目は0.75％、12〜15年目は0.5％)を年間で控除してくれます。所得税を少ししか払っていなければ、戻ってくる税金も少ない！
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(図：子供は16歳未満とし、年収は夫のみとする。社会保険料は年収の10％、生命保険料控除は5万円、定額減税はなしの場合。妻のパート収入は、103万円としています。この数字はあくまでも目安ですので、同じ条件でも税金は同じとは限りません)
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ローンの金利は今が1番低いの？ |
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今は確かに低いけれど、あとで上がることもある！
金利と言うものは、たった1％違うだけで、その返済額は大きく変わってきます。マイホームの購入価格が大きく下落しないと仮定し、公的融資等の固定金利で長期借りることができるなら、今の超低金利時代に借りた方が断然お得です。
ただし、住宅金融公庫の金利は、当初2.85％でも11年目以降は4％にアップする2段階固定金利です。銀行ローンを利用するときも、今の金利だけでなく、数年先もチェックを。
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(図：3,000万円を借りた場合、3,000万円だけ返せばいいと思っていませんか？
返済が長期になればなるほど、返済額には利子分が加算されるのです。ですから、金利1％の差は大きい！ )
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住宅の価格は下げ止り？ |
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今後金利が上がれば、住宅の価値は下がるかも!?
数年後、金利が上がれば当然月々の支払額が上がります。
そうすると、年収が高い人しか家を購入できなくなり、不動産業者は売れ残りを抱えることに。結果、皆が家を買えるように、今の月々のローンと変わらない額にせざるを得なくなり、住宅の価格が下がる可能性も。ただし、金額に惑わされず、「自分にとって必要なときが買いどき」と思うことです。 |
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(図：上の例は、年収600万円の人が4,000万円のマンションを買う場合、一般的に35年ローンで月々返済額は約12万円（年収の25％程度として）。仮に数年後、金利が1.5％上がったら、月々の返済額は3万円程度増えます。逆算すると、年収約750万円以上の人しか買えなくなり、住宅を買う人が減少。そうなると、業者は物件の価格を下げざるを得なくなるので、金利が上がっても購入者は月々の支払いはほぼ同じ、支払総額も変わらないと、予測できます)
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家賃並みで買えるから今がお得？ |
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住宅ローン以外の支払いがあることを忘れずに！
「家賃並みの返済額で買えるから断然お得！ 」「家賃を払い続けるのはもったいない！ 同じ金額で自分の物になります」という売り文句をよく聞きます。果たして、そうでしょうか。
購入した場合、月々の返済額は家賃並みでも、管理費や修繕積立金、固定資産税などがかかることをお忘れなく。購入前によく調べて、払い続けられる金額かどうか、よく見極めて。
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(図：一般的なマンションで、ボーナス時返済は年2回、固定資産税は6年目以降の額で計算。月々の返済額は家賃並みでも、1年間に支払う額は、賃貸より60万円近く多くなります)
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